Co potřebujete vědět před prodejem.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se neplatí, pokud:

• nemovitost vlastníte déle než 10 let (od ledna 2021 — pro starší pořízení platí 5 let), nebo
• v nemovitosti 2 roky bezprostředně před prodejem bydlíte.

Pokud nesplňujete ani jednu podmínku, platíte 15% daň z příjmu z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou (po odečtu prokazatelných nákladů — rekonstrukce, provize makléři apod.).

Daň z nabytí nemovitosti byla v září 2020 zrušena — kupující neplatí 4 % z ceny jako dříve.

Časový test je doba vlastnictví, po které neplatíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

• Pro nemovitosti pořízené od 1. ledna 2021 platí časový test 10 let.
• Pro nemovitosti pořízené před rokem 2021 platí původní časový test 5 let.
• Alternativní podmínka: 2 roky bydlení v nemovitosti bezprostředně před prodejem.

Datum nabytí najdete na výpisu z katastru nemovitostí. U zděděné nemovitosti se počítá doba vlastnictví zůstavitele.

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je běžná situace, není komplikovaný. Postup:

1. Vyžádat si od banky výplatní zůstatek hypotéky k plánovanému datu prodeje.
2. V kupní smlouvě ošetřit výmaz zástavního práva — část kupní ceny jde přes vázaný účet přímo bance.
3. Banka po splacení vystaví potvrzení o splacení a souhlas s výmazem.
4. Katastr nemovitostí vymaže zástavu a zapíše nového vlastníka.

Vy dostanete čistý zůstatek kupní ceny po splacení hypotéky. Celý proces zařídím se spolupracujícím advokátem.

U zděděné nemovitosti se časový test 10 let počítá od nabytí původním vlastníkem (zůstavitelem), ne od okamžiku dědictví. Pokud zůstavitel nemovitost vlastnil déle než 10 let, při prodeji neplatíte daň.

Před prodejem potřebujete:

• Hotové dědické řízení a zápis v katastru nemovitostí na své jméno.
• Souhlas všech spoludědiců, pokud nemovitost dědíte společně. Alternativně se dohodněte na vypořádání dědictví — jeden dědic vyplatí druhé.
• Aktuální výpis z katastru a doklad o nabytí zůstavitelem.

Pokud je situace komplikovaná (více dědiců, spory), je tu i možnost výkupu za hotovost — rozdělení peněz je pak rychlejší než hledání jednotného kupce.

Darovaná nemovitost se prodává stejně jako jakákoliv jiná, ale daň z prodeje se počítá z rozdílu mezi kupní cenou a tržní cenou v době darování — ne z původní ceny dárce.

Pro vyhnutí se dani platí 10-letý časový test, který běží od okamžiku darování (ne od nabytí dárcem).

Doporučuji:

• Mít znalecký posudek z doby darování — slouží jako podklad pro daňové přiznání.
• Zachovat darovací smlouvu a další doklady.

Nemovitost s věcným břemenem (typicky doživotní užívání — rodiči, babičkou) lze prodat, ale věcné břemeno přechází s nemovitostí na nového vlastníka.

To výrazně snižuje cenu — typicky o 20-40 % podle:

• Věku oprávněné osoby (kratší zbývající doba = menší sleva).
• Rozsahu břemene (užívání celé nemovitosti vs. jen pokoj).
• Stavu nemovitosti a lokality.

Kupci jsou obvykle investoři, kteří počítají s budoucím užíváním. Alternativně lze před prodejem vyřešit zánik břemene dohodou s oprávněným — typicky výplata nebo dohoda o jiném bydlení.

Ano. Zadlužená nemovitost (hypotéka, exekuce, nedoplatky SVJ, věřitelé) se dá prodat. Z kupní ceny se nejprve uhradí dluhy věřitelům, zbytek dostane prodávající.

Doporučuji:

1. Aktuální výpis z katastru nemovitostí (kompletní list).
2. Seznam všech věřitelů a aktuálních dluhů.
3. Spolupracujícího advokáta pro vyjednání s věřiteli a zajištění převodu.

Pokud spěcháte a chcete diskrétnost, je tu rychlý výkup za hotovost přes síť investorů — vše zařídím za vás, vy dostanete čistý zůstatek.

Klasický prodej s marketingem trvá typicky 1-4 měsíce:

• 2-3 týdny — příprava (focení, video, příprava inzerce, právní příprava).
• 2-8 týdnů — aktivní marketing a nalezení kupce. Záleží na lokalitě, ceně a stavu nemovitosti.
• 4-6 týdnů — rezervační smlouva, kupní smlouva, vklad do katastru, předání.

Pokud chcete prodat rychleji, výkup přes síť investorů zvládneme za 2-4 týdny od první konzultace po vyplacení.